En 7 ans d’études assaisonnées de plusieurs années d’expérience, les financiers en charge de rédiger les contrats de prêt ont eu tout le temps d’apprendre à rouler les emprunteurs.
Mieux vaut ne pas se précipiter sur les annonces commerciales alléchantes, et prendre le temps de s’informer si l’on veut tirer parti de la concurrence.
Dépister les pièges du taux de crédit immobilier, choisir le contrat le moins cher, voici 5 choses à connaître impérativement avant d’emprunter.
Sommaire
1- Où trouver le vrai taux immobilier actuel
Les erreurs des débutants
Lorsque l’on cherche à connaître les taux de prêt immobilier du moment, la dernière chose à faire est de consulter les sites des sociétés de crédit.
Il n’existe en France que 2 organismes indépendants en mesure d’éditer les véritables taux immobiliers actuels.
Les sources d’information fiables
Le premier est la Banque de France, qui calcule la moyenne des taux effectifs du trimestre précédent. Elle y ajoute 30 %, et détermine ainsi le taux d’usure, seuil au-delà duquel nul ne peut prêter.
Le 2e est l’observatoire conjointement formé par le CSA (Conseil Sondage et Analyse) et la société de caution Crédit Logement.
L’organisme publie mensuellement la moyenne des taux nominaux du mois précédent.
Mais attention, ce chiffre ne représente pas la moyenne nationale, et concerne uniquement une partie des emprunts immobiliers cautionnés par Crédit Logement.
La seule véritable source d’information sur les taux de prêt immobilier du moment, s’obtient auprès de la Banque de France.
2- Comment comparer des offres de crédit
Nombre d’emprunteurs ont souvent été surpris de constater que les mensualités qu’ils payent ne correspondent pas au taux qu’on leur a promis.
C’est normal, le taux tant vanté est en fait le taux nominal, et ne comprend pas les frais du financement.
Car le prêteur, plein de compassion à l’égard de son client, lui a également prêté les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier.
Par contre, il a oublié de leur parler de l’assurance emprunteur, qui pèse une grande part dans le coût du financement.
C’est pour cela qu’on a inventé le Taux Effectif Global (TEG), qui prend en compte les frais de l’opération.
Le TEG est toujours plus élevé que le taux nominal, et correspond réellement à l’effort financier de l’emprunteur.
Pour comparer 2 offres, il ne faut pas comparer les taux nominaux, mais les TEG.
3- On ne peut pas prédire l’évolution des taux de prêt immobilier
En théorie, 2 facteurs permettraient de prédire si les taux d’emprunt baisseront ou augmenteront le mois prochain.
En pratique, une multitude d’intermédiaires viennent se placer entre ledit facteur, et le consommateur tout au bout de la chaîne.
L’influence de la Banque Centrale Européenne
Le premier de ces 2 facteurs, est le taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne (BCE), également appelé « principal taux directeur ».
Il s’agit des conditions auxquelles la BCE prêtera aux banques l’argent fraîchement sorti de sa planche à billets.
Lorsque le taux de refinancement est à 0,25 %, les banques pourront lui emprunter à 0,25 %, pour prêter à autrui avec bénéfice.
On peut donc s’attendre à ce que le taux des prêts immobiliers baisse lorsque les conditions de refinancement proposées par la BCE sont bonnes.
L’influence des obligations d’État
Le 2e facteur est l’émission d’Obligation Assimilée du Trésor (OAT).
Ces emprunts émis par la république française servent à financer les besoins de l’État à long terme.
Or, il arrive que l’État prête aux banques, afin d’aider ces dernières à se maintenir sur les rails.
L’État peut donc emprunter sur les marchés monétaires pour prêter aux banques, et dans la pratique il existe une relation étroite entre l’OAT et les prêts immobiliers aux particuliers.
La logique voudrait que plus l’OAT est faible, plus les taux de prêt destinés à Monsieur tout le monde sont bas.
La vérité sur l’évolution des taux bancaires
En réalité, personne aujourd’hui n’est en mesure d’affirmer que l’argent emprunté par les banques à la BCE va directement servir à financer le marché de l’immobilier.
Personne ne peut non-plus affirmer que les sommes empruntées à l’État sont directement injectées dans l’économie réelle.
N’oublions pas que les banques se prêtent entre elles, le plus souvent pour rembourser d’autres dettes souscrites auprès d’autres de leurs concurrentes.
Le taux d’emprunt disponible à Monsieur tout le monde se calcule une fois que chaque protagoniste a ajouté sa marge bénéficiaire.
4- Les prêts à taux zéro, ça existe !
Avant de chercher à financer entièrement un projet immobilier grâce à une banque, sachez qu’il existe également des prêts à taux zéro.
Le plus célèbre d’entre eux est le PTZ+, créé en 1995 pour aider le maximum de ménages à devenir propriétaire.
De restrictions budgétaires en promesses électorales, le PTZ+ a connu bien des hauts et des bas.
Il est aujourd’hui accessible à des personnes aux revenus moyens, dans des zones géographiques tendues mais également dans des zones rurales.
En supplément, il faut savoir que certaines grandes villes de France proposent leur propre prêt à taux zéro, cumulable justement avec le PTZ+.
Paris a ainsi le PPL (Prêt Paris Logement), disponible aux habitants intra-muros souhaitant devenir propriétaire dans la capitale.
N’oubliez pas non-plus l’éco prêt à taux zéro, qui permet de financer des travaux de rénovation, dans un logement destiné à la résidence principale.
5- Le taux de crédit immobilier qui cache des pièges
Quand un astérisque est affiché à côté d’un taux de prêt immobilier, cela signifie qu’il y a un piège.
L’attrape-nigaud préféré des banques est le taux hybride, composé d’une partie fixe et d’une partie variable.
La partie fixe est très attractive, surtout au vu de ce que les emprunteurs les moins bien lotis pourraient obtenir avec leur profil.
Ce que le prêteur oublie souvent de dire, est que cette partie fixe ne durera pas bien longtemps, rarement plus de 12 mois.
Après cela elle sera accompagnée d’une partie variable, au cours de laquelle les mensualités peuvent augmenter, quelquefois sans limite.
Ne tombez pas dans le piège, empruntez uniquement à taux fixe.