Avec 20 % de personnes âgées de plus de 60 ans, la France accuse un fort vieillissement, principalement dû au baby-boom d’après-guerre et à l’augmentation de l’espérance de vie.

Cette apparition massive de seniors suscite des difficultés dans l’accueil des personnes âgées dépendantes, dont le nombre est de facto en augmentation parallèle.

Or cette augmentation n’a pas été anticipée suffisamment et l’on estime désormais à 10 000 le nombre de places d’hébergement supplémentaires à prévoir chaque année pour fournir un accueil aux 150 000 nouvelles personnes âgées dépendantes d’ici 2025.

On voit bien, dès lors, se dessiner cette nouvelle opportunité qui s’offre sur le marché de l’investissement immobilier défiscalisé.

Pourquoi investir en EHPAD ?

Certains EHPAD peuvent être habilités à l’aide sociale et voient alors leurs tarifs définis par le Conseil général. Ceux qui n’ont pas l’habilitation voient malgré tout leurs tarifs réglementés par arrêté ministériel.

Les EHPAD sont gérés par un exploitant qui assure notamment la mise en location et la perception des loyers. L’exploitant est lié aux investisseurs par un bail commercial de 9 ans au moins.

Il leur reverse les loyers et prend à sa charge les frais de gestion de l’établissement, sauf la taxe foncière. De fait, l’investissement en EHPAD est un placement sécurisé.

Quels dispositifs d’investissement ?

L’investisseur peut choisir, jusqu’à fin décembre 2014, le dispositif dans lequel il souhaite s’insérer : le Censi-Bouvard ou le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel.

Dans le premier cas, l’investissement bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 % du bien hors TVA (qui est récupérable) limité à 300 000 €, soit 33 000 € au maximum.

L’avantage fiscal s’étale sur neuf ans, soit une réduction annuelle pouvant aller jusqu’à 3 666 €, dans la limite du plafond de 10 000 € applicable aux niches fiscales. La part de la réduction dépassant l’impôt pourra être reportée sur les 6 ans postérieurs, portant la durée de réduction d’impôt à 15 ans.

Dans le second cas, les revenus sont déclarés en bénéfices industriels et commerciaux, après déduction de tous les frais, y compris les intérêts d’emprunt. L’amortissement du bien immobilier et du mobilier et l’imputation des déficits compensent la charge fiscale des loyers.

Faut-il acheter au comptant ou à crédit ?

La réponse à cette question dépend grandement de la situation de chacun et une simulation EHPAD permettra d’y répondre précisément.

Cependant, on peut d’ores et déjà avancer que les investisseurs qui disposent d’une somme importante et souhaitent se constituer un revenu rapide préféreront payer leur bien au comptant et amortir leur investissement pendant 20 à 30 ans.

Pour les autres, l’acquisition du bien à crédit offrira le bénéfice de la déduction des intérêts d’emprunts du montant des loyers, ce qui diminue de façon notoire la part d’investissement personnelle et reporte la constitution du revenu à la fin du crédit.

Exemple de bénéfices pour l’acquisition, en EHPAD, d’un bien de 200 000 euros HT par un couple payant 2000 € d’impôts par an :

• Récupération de la TVA : 40 000 euros,
• Réduction d’impôt Censi-Bouvard : 2 444 euros par an, soit 22 000 euros sur 9 ans, avec report de la différence (ici 444 euros) à partir de la 10ème année,
• Un rendement de 5% en moyenne = 10 000 € de loyers par an,
• Amortissement sur 20 ans de 180 000 € (foncier déduit du montant HT) = 9 000 euros par an, déductibles des revenus imposables.